🏘️ PL22: Cohabitat Québec exige l'exonération des droits de mutation
PL22 à l'Assemblée nationale : Cohabitat Québec plaide pour l'exonération des droits de mutation — un modèle de vie communautaire face aux règles fiscales actuelles
⭐ INTRODUCTION
Devant la Commission des transports et de l'environnement, les représentants de Cohabitat Québec ont présenté leur mémoire dans le cadre des consultations sur le projet de loi 22, qui bonifie les pouvoirs d'intervention des municipalités en matière d'habitation. Ce modèle unique au Québec — une communauté intentionnelle de 42 familles à Saint-Sacrement, dans la ville de Québec — fonctionne à la fois comme syndicat de copropriété divise et coopérative de solidarité. Le cœur de leur demande : l'exonération des droits de mutation immobilière lorsqu'un membre change d'unité à l'intérieur du même cohabitat. Une demande concrète, ancrée dans les réalités du vieillissement, des changements familiaux et des besoins d'accessibilité physique, qui soulève néanmoins des questions sur l'équité fiscale et l'offre de logements disponibles.
🎥 VIDÉO
⏱️ HORODATAGE
00:00 🎬 Ouverture de la commission — présentation des groupes entendus
01:30 🏘️ Pierre Carlier et Ruth Boivin se présentent — histoire de Cohabitat Québec
04:00 🌍 Origines du modèle cohabitat — du Danemark à la France, jusqu'au Québec
07:00 🔑 La demande principale : exonération des droits de mutation internes
10:30 🏛️ Échanges avec le ministre — statut juridique et processus d'adhésion
17:00 🤝 Qu'est-ce que le « vivre ensemble »? Autogestion, repas communs, entraide
22:00 🏗️ Cohabitats en développement — Neuville, La Chine, Frélisbourg
26:00 📊 Questions sur l'offre de logements et l'impact sur le marché
31:00 ⚖️ Échanges avec l'opposition — faisabilité légale de l'exonération
36:00 📝 Pistes de solutions — définition légale du cohabitat, comparaison avec la loi ALUR française
40:00 🎤 Clôture des échanges — remerciements et suspension de la commission
🏛️ CONTEXTE POLITIQUE
Le projet de loi 22 vise à bonifier les pouvoirs d'intervention des municipalités en matière d'urbanisme et d'habitation. Dans ce cadre, la Commission des transports et de l'environnement de l'Assemblée nationale tient des consultations particulières, durant lesquelles différents organismes peuvent soumettre leurs mémoires et être entendus par les parlementaires.
L'article 20 du projet de loi touche déjà la question des droits de mutation, notamment pour les copropriétés indivises. C'est cette ouverture que Cohabitat Québec a saisie pour demander que leur modèle particulier soit reconnu et traité de façon distincte sur le plan fiscal.
Le droit de mutation — communément appelé « taxe de bienvenue » — s'applique à chaque transfert immobilier chez le notaire. Pour un ménage qui change d'unité à l'intérieur d'un même cohabitat, la facture peut atteindre 4 000 à 5 000 dollars, une somme jugée dissuasive et contraire à l'esprit communautaire du modèle.
🔍 ANALYSE CITOYENNE (APDQ)
Cohabitat Québec illustre un phénomène encore peu connu au Québec : des communautés intentionnelles qui se donnent des structures légales hybrides pour vivre autrement, de façon plus solidaire et plus écologique. Le modèle n'est pas marginal — il se développe à Neuville, à La Chine et en Estrie — et mérite une attention sérieuse de la part du législateur.
La demande d'exonération des droits de mutation est légitime sur le fond. Quand une personne âgée doit descendre au rez-de-chaussée pour des raisons de mobilité, ou qu'une famille s'agrandit et a besoin d'une chambre supplémentaire, le paiement de milliers de dollars en droits de mutation pour rester dans le même immeuble est une anomalie fiscale difficile à justifier.
Cela dit, l'opposition soulève un point valide : comment définir légalement un cohabitat pour éviter que tout syndicat de copropriété ne revendique le même avantage fiscal? La piste d'une définition légale claire — incluant les espaces communs partagés, l'autogestion, la coopérative de solidarité — semble être la voie à explorer pour encadrer l'exonération sans créer un précédent incontrôlable.
La comparaison avec la loi ALUR en France, qui a formalisé l'habitat participatif dans le droit national, est pertinente. Le Québec n'a pas encore de cadre législatif dédié à ce type de communauté. Le PL22 pourrait être l'occasion d'amorcer cette réflexion, même si les parlementaires semblent prudents quant à l'ampleur des changements à apporter.
Enfin, il faut noter que le modèle cohabitat ne contribue pas directement à augmenter l'offre de logements sur le marché — une préoccupation légitime du gouvernement en pleine crise du logement. La plupart des transactions se font à l'interne, et le processus d'adhésion, bien que non sélectif sur des critères socio-économiques, implique une démarche d'engagement spécifique. C'est une réalité que les promoteurs du modèle doivent eux-mêmes reconnaître dans le débat public.
📢 RÉACTIONS ET CONTROVERSES
La représentante de l'opposition a soulevé la crainte qu'une exonération trop large entraîne une vague de demandes de la part de syndicats de copropriétés ordinaires souhaitant se qualifier comme cohabitats pour éviter les droits de mutation.
Le ministre a questionné l'impact réel du modèle sur l'offre de logements disponibles, soulignant que les changements internes ne créent pas de nouvelles unités sur le marché.
Cohabitat Québec a répondu que leur rôle va au-delà de leur propre communauté : ils forment d'autres groupes souhaitant créer des cohabitats, contribuant ainsi à l'expansion du modèle à travers la province.
La question de la définition légale du cohabitat est ressortie comme un nœud central du débat — sans elle, toute exonération fiscale ciblée risque d'être inapplicable ou contournée.
Certains membres auraient quitté le cohabitat pour des raisons financières, ce qui illustre la tension réelle entre le modèle et les contraintes économiques actuelles.
⚖️ CONSÉQUENCES LÉGISLATIVES ET SOCIALES
Une éventuelle exonération des droits de mutation pour les transactions internes dans un cohabitat créerait un précédent qui pourrait s'étendre à d'autres formes de copropriétés divises.
L'absence d'une définition légale claire du cohabitat au Québec rend toute modification législative ciblée difficile à rédiger et à appliquer.
Le PL22 pourrait devenir le premier texte législatif québécois à reconnaître formellement l'existence du modèle cohabitat, même de façon indirecte.
Sur le plan social, l'absence d'exonération force certains membres à quitter leur communauté lors de changements de vie (vieillissement, maladie, agrandissement familial), allant à l'encontre des objectifs de maintien à domicile et de soutien aux personnes âgées.
Le modèle cohabitat représente une forme de logement abordable non subventionné qui mérite d'être encouragé dans un contexte de crise du logement, à condition d'être mieux encadré légalement.
🚨 IMPACTS POSSIBLES
Des personnes vieillissantes ou à mobilité réduite pourraient être contraintes financièrement de quitter leur cohabitat si l'exonération n'est pas accordée.
Le développement de nouveaux cohabitats au Québec (La Chine, Neuville, Frélisbourg) pourrait être freiné par l'absence d'un cadre législatif adapté.
Une reconnaissance légale du modèle cohabitat pourrait inspirer d'autres formes d'habitat communautaire, diversifiant ainsi les solutions face à la crise du logement.
Les municipalités pourraient perdre des revenus de droits de mutation si une exonération est accordée, sans nécessairement être compensées par le gouvernement provincial.
Sans définition légale, le risque de détournement fiscal par des copropriétés conventionnelles reste réel et préoccupant pour les finances municipales.
Le modèle cohabitat pourrait contribuer à réduire l'isolement social des personnes âgées et des familles monoparentales, un bénéfice social difficile à chiffrer mais réel.
L'exemple de la loi ALUR en France montre qu'il est possible de légiférer efficacement sur l'habitat participatif — le Québec pourrait s'en inspirer dans une démarche distincte du PL22.
❓ QUESTIONS ESSENTIELLES
Le gouvernement Fréchette est-il prêt à définir légalement le cohabitat dans la loi québécoise, à l'image de ce que la France a fait avec la loi ALUR?
Comment s'assurer qu'une exonération des droits de mutation pour les cohabitats ne soit pas détournée par des copropriétés ordinaires?
Quels mécanismes de soutien financier ou fiscal pourraient encourager la création de nouveaux cohabitats sans diminuer les revenus des municipalités?
Le PL22 est-il le bon véhicule législatif pour traiter de cette question, ou faudrait-il une loi distincte sur l'habitat participatif?
Comment concilier le modèle cohabitat — fondé sur la stabilité et la communauté — avec l'objectif gouvernemental d'augmenter l'offre de logements sur le marché?
Les autres cohabitats en développement au Québec bénéficieront-ils d'un soutien institutionnel clair, ou devront-ils naviguer dans le vide juridique comme Cohabitat Québec l'a fait depuis 2013?
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